Y a t il un âge idéal pour souscrire des parts de SCPI?

A chaque âge, il y a un mode de souscription SCPI qui est plus adapté:
Quand on est en activité professionnelle, entre 28 et 50 ans, on a des revenus et une capacité d'endettement. Le mode de souscription à privilégier est l'acquisition de parts de SCPI à crédit.
Je demande un crédit à ma banque ou auprès de la Boutique des Placements, les loyers de mes SCPI vont me permettre de rembourser l'essentiel du crédit, je n'ai plus qu'à compléter la différence. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier du crédit. Je m'enrichis grâce à des tiers, une banque et des locataires.
Lorsqu'on a entre 50 et 60 ans, on dispose généralement de liquidités sur des comptes dont on en a pas spécialement besoin. On a pas forcément envie d'alourdir sa fiscalité car c'est généralement la période ou l'on gagne le mieux sa vie. Par contrer quand on sera à la retraite on aura moins de revenus et dans ce cas il sera pertinent de percevoir des revenus complémentaires. Le mode de souscription à privilégier et le démembrement temporaire de SCPI ou appelé l'acquisition de parts de SCPI en nu-propriété temporaire. Qu 'est ce que cela signifie. Pendant la durée de mon choix de 3 à 20 ans, je vais accepter de ne pas percevoir de loyers. En contrepartie de ne pas les percevoir, je vais bénéficier d'une remise sur mes parts qui va correspondre au manque à gagner de mes loyers. Est ce vraiment intéressant puisque je ne toucherais pas de loyers? La réponse est oui parce que si je perçois mes loyers je devrais payer des impôts, l'impôt foncier qui va abimer ma rentabilité. En revanche avec le démembrement temporaire, il n ' y a pas d'impôt donc la rentabilité de mes SCPI est de 100%.
Exemple j'achète 100 000 euros de parts de SCPI qui me rapportent 5% l'an soit 5000 euros. Si je les achète en pleine propriété et que je perçois immédiatement mes loyers, après impôt, (Tranche marginale d'imposition à 30% + prélèvements sociaux 17,2%) ma rentabilité réelle sera divisée par 2 soit 2,5%/ an soit 2 500 euros.
Avec le démembrement temporaire, cette performance se manifeste sur mon capital 100 000 * 5 % * 5 ans = 125 000 euros.
Après le démembrement temporaire, je vais percevoir des loyers non pas sur 100 000 mais sur 125 000 euros.
Avec une rentabilité de 5% je vais percevoir environ 6 250 euros contre 5 000 euros sans démembrement.
Je suis donc gagnant avant 125 000 euros au lieu de 100 000 euros et sur la rente post démembrement, je fais une pierre deux coups.
Quand je suis à la retraite à partir de 60 ans pour certains, je dispose de liquidités et je souhaite profiter de mes loyers, je souscris en pleine propriété. Si je pense à ma transmission, je peux donner la nue propriété de mes parts de SCPI à mes enfants. Je conserve les loyers, les fruits des arbres, les loyers des murs, afin de ne pas me démunir.
Enfin si je n'ai pas besoin de revenus complémentaires spécifiquement, et que je pense à mes héritiers, je peux aussi souscrire des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. Ce mode de souscription me permet de bénéficier de la fiscalité plus douce de l'assurance vie. Il me permet aussi d'utiliser les abattement de 152 500 euros par bénéficiaire de mon choix avant 70 ans et 30 500 euros tous bénéficiaires confondus après. Les intérêts ne rentrent pas dans la succession.

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