Est il encore intéressant de souscrire un crédit pour acheter des parts de SCPI?

FLAMBEE DES TAUX DE CREDIT SCPI : que faire?

Les taux de crédit on le sait sont en train d’augmenter, cela concerne aussi, l’acquisition de parts de SCPI , faut-il se dépêcher de faire un crédit, faut il renoncer, Raphël Oziel Fondateur de la Boutique des Placements nous apporte son décryptage.
Raphaël, pouvez vous nous en dire plus sur ces augmentations de taux ?

Alors oui on a constaté auprès de 3 banques des augmentations significatives
+0,5% environ sur 2 offres de crédit
CACF de 2,2% à 2,7% sur 15 ans
Crédit Mutuel Arkéa Federal Finance 2,25% à 20 ans à 2,7%
Et
+0,85%
Taux Axa Banque
2% à 2,85%
Et sur une dernière on atteint le taux d’usure donc l’offre n’est plus éligible celle du Crédit Foncier Communal d’Alsace.

Raphaël, pourquoi les taux de crédit SCPI sont encore plus élevés que la moyenne des financements ?
2 éléments de réponse

1) La RENTABILITE
SI vous allez voir votre banque pour acheter la SCPI de la banque, vous aurez un taux du marché
Car la Banque fait sa marge également sur la souscription des parts de SCPI.
Si vous souhaitez d’autres SCPI généralement elle ne vous suivra pas, donc les banques qui acceptent d’être ouvertes sur le choix des SCPI compensent par un taux plus élevé.

2) LE RISQUE
C’est le sujet de la prime de risque si vous ne payez pas votre crédit elle récupèrera les parts de vos SCPI. Pour elle, c’est moins tangible qu’un bien immobilier à tort ou à raison et elle va répercuter ce risque avec un taux plus élevé.
Dernière chose qu’on peut dire, nos clients sont situés dans toute la France et ces banques qui financent les SCPI ne voit parfois jamais le client physiquement, donc loin des yeux loin du cœur elles compensent par un taux plus marqué.

Alors qu’elle est le conseil Compte tenu de ces taux faut il conseiller d’attendre, ou faut il y aller ?

Guillaume, la question que l’on peut se poser c’est est ce que le taux est si déterminant pour un investissement locatif à crédit en SCPI.
Pour moi la réponse est pas tant que ça. La preuve par l’exemple

Exemple d’un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans Avec une hypothèse d’un rendement SCPI de 4,5%
Avec le meilleur taux du marché à 1% on est à 240 euros / mois d’effort d’épargne impôt inclus.
VS
Avec le pire taux du marché à 2,85% à 20 ans, Son effort d’épargne sera 288 euros fiscalité incluse.
Soit moins de 50 euros de différence. 1 % = 25 euros de différence
(effort d’ épargne = ma mensualité de crédit – les loyers qui viennent rembourser une partie et l’impôt supplémentaire généré par ces revenus complémentaires)
Pourquoi ?
Parce que si vous avez un super taux vous avez moins d’intérêt d’emprunt à déduire et donc vous aurez plus d’impôt à payer.
A l’inverse si vous avez plus de frais déductibles vous aurez moins d’impôt et donc du coup ça se compense.

Le taux c’est bien mais c’est surtout 3 choses : 1) la durée pour diminuer votre effort d’épargne
100 000 sur 25 ans c’est 200 euros / mois
100 000 euros sur 15 ans c’est 400 e/ mois
Permet de préserver votre capacité d’endettement
2) Le choix des SCPI qui est capital puisque c'est le support qui va permettre le remboursement de votre crédit et à terme votre rente et peut être votre futur complément de retraite.
3) Ce qu’on vous demande en contrepartie d’un taux sympas (des placements moyens bancaires)
Mieux vaut souvent accepter un taux moins sexy mais avec peu de contreparties.
Raphaël pouvez vous nous donner 3 offres SCPI que vous trouvez particulièrement intéressantes ?
1) Pour le client qui souhaite absolument le meilleur taux qui ne veut rien savoir
il faut domicilier le salaire + placer 15% en épargne
on a une offre avec une Caisse d’Epargne avec 0,95% sur 15 ans
il faut déjà posséder un peu de patrimoine immobilier pour être éligible
Liste assez large de 31 SCPI

2) Pour le client qui souhaite un crédit sec le plus accessible
L’offre du Crédit Mutel Arkea à 2,7% la plus souple du marché
Ils acceptent tout le monde les salariés, les chefs d’entreprise, endettement supérieur à 35%, ceux qui n’ont jamais investi dans l’immobilier avec 27 SCPI éligibles, assurance de prêt facultative, durée 25 ans, acquisition en société possible.

3) L’offre d’Orange Bank le bon compromis ? Taux et crédit sec
Durée jusqu’à 25 ans, liste de SCPI plus restreintes 9 mais qualitatives
Activmmo Vendôme Régions, Epargne Pierre, Primovie
Taux assez sympas à condition de détenir déjà du patrimoine immobilier
1,65% sur 20 ans et 1,8 sur 25 ans


Un mot de la fin ? éventuellement s’il reste 1 minute
On a besoin de carburant, de financement pour nos clients donc s’il y a des directeurs d’agences,
Des caisses des banques nationales qui veulent nous aider à accompagner les clients ça serait bien que l’on puisse mieux collaborer ensemble plutôt que d’être concurrent.

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