Acheter un appartement pour le louer ou acheter des parts de SCPI ? Avantages et inconvénients

Acheter un appartement pour le louer ou acheter des parts de SCPI ?

C’est votre agence immobilière, et vous vous posez souvent la question pour votre investissement locatif, est-ce que j’achète un studio pour le louer ou est-ce j’opte pour des parts de SCPI, la pierre papier qui s’installe de plus en plus dans le patrimoine des français.
Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements est venu nous présenter un comparatif de ces 2 solutions de placements.

1) Est-il plus rentable d'acheter un studio ou des parts de SCPI?

Le sous jacent, est le même c’est de l’immobilier donc tout dépend ce que vous allez acheter ainsi que son emplacement.
Pour le direct, l’accès est essentiellement sur de l’immobilier résidentiel alors que les SCPI c’est essentiellement de l’immobilier d’entreprise moins accessible pour le particulier. On dit généralement que l'immobilier d'entreprise est 30% plus rentable que de l'immobilier résidentiel.
En 2021 rendement des SCPI 4,49% d’après l IEIF avec des minimums à 3,5% et des maxi à 7% + 1,37% de revalorisation en moyenne du patrimoine des SCPI soit une performance globale de 5,86%.
Sur le direct ça varie aussi beaucoup…

2) Quel conseil la dessus ?
2 conseils
1er conseil : Sur le direct attention à bien calculer la rentabilité réelle c’est-à-dire net de frais.
Les clients ont tendance à prendre les loyers sur le prix d’acquisition. Ce qui est une rentabilité brut brut
Exemple : 5000 euros de loyer sur un studio d’une valeur de 100 000 euros
Rentabilité est de 5 000 / 100 000 = 5%
Ils oublient les frais de notaires exemple 7 – 8%
Les charges de copropriété
la taxe foncière
En SCPI le rendement est net de tout frais.

2ème conseil : Sur le direct les clients calculent parfois la rentabilité sur le prix d’acquisition et non sur la valeur réelle d’aujourd’hui.
Je reprends mon exemple j’ai acheté il y a 10 ans un appartement qui me rapporte 5000 euros de loyers sur 100 000 euros je vais penser que ma rentabilité est de 5%
En SCPI, si le patrimoine s’apprécie, la société de gestion va augmenter le prix de la part donc ce sera la rentabilité des nouveaux entrants pas celle des anciens associés
Alors peut être qu’il y a des biens en direct qu’il serait temps de vendre car ils ne sont plus rentables au niveau des loyers avec une plus-value défiscalisée pour réarbitrer sur d’autres placements comme les SCPI.
On a parlé de rendement mais qui dit rendement… dit risque …
Pour moi la SCPI est beaucoup moins risqué sur 2 points :
1) Le risque locatif
Exemple j’ai un appartement j’ai un seul locataire VS J’ai des SCPI j’ai 10, 100, 1000 locataires.

2) La protection du patrimoine

Quand vous achetez un bien immobilier vous achetez à l’instant T. Peut être que vous avez acheté sur un cycle haut ou sur un cycle bas.

En SCPI la foncière va acheter des biens immobiliers régulièrement ce qui permet de lisser les cycles immobilier. Ce sera une moyenne.

 C’est un peu comme une action VS un panier d’action
Vous perdez un peu de performance avec les SCPI mais vous avez un placement qui bouge très peu c’est un amortisseur de chocs d’où des prix de parts qui varient très peu
3) Les Frais Raphaël ?
Ex æquo
En direct entre 7 et 8% de frais de notaire plus frais d’agence éventuels 2 à 5%
Dans le neuf 2 à 3% parfois ils sont offert
En SCPI 8 à 12%
Et les nouvelles SCPI sans frais de souscription

4) La Fiscalité
Idem la fiscalité est la même avec des petites variantes
C’est de l’immobilier donc la encore un bel ex æquo pas de LMNP proposé en SCPI mais depuis quelques années les SCPI étrangères, le micro foncier est éligible, SCPI dans l’assurance vie, la encore un match très très serré.
Les intérêts du crédit sont déductibles de la même façon.

5) La revente ?
La revente il y a plus de souplesse dans les SCPI puisqu’on peut revendre que quelques parts alors que pour le direct faut revendre le bien entièrement.
Actuellement, la revente des parts pour l’essentiel des sociétés de gestion c’est très rapide.
Maintenant si il y a plus de sortant que d’entrant, on sera à égalité avec un bien immobilier.

Au final Raphaël comment faire le bon choix ?
On a pas parlé du confort de gestion pour les feignants malin, je dirai les SCPI
Pour les amoureux de l’immobilier, ceux qui n’ont pas peur de se retrousser les manches le direct
Allez voir de bons professionnels pour vous éclairer sur les avantages et les inconvénients.