Location courte durée fiscalité, restrictions, ce que la loi 2025 va changer. Texte Par Pierre GRECH

Publié le 15 juillet 2025

Location courte durée : ce qui change en 2025
Par Pierre GRECH – Juillet 2025

Longtemps considérée comme l’eldorado des propriétaires en quête de rentabilité, la location meublée de courte durée – incarnée par des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking – s’invite désormais au cœur du débat sur la crise du logement. Son impact sur l’offre locative longue durée, la spéculation immobilière qu’elle alimente et les tensions croissantes entre habitants permanents et touristes de passage ont conduit les pouvoirs publics à renforcer la réglementation dans un contexte de pénurie accrue de logements.

Un marché sous tension, des règles qui se durcissent
Depuis plusieurs années, de grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, mais aussi des villes moyennes telles que Bayonne, Annecy ou La Rochelle, alertent sur la pression exercée par la location touristique sur le marché locatif traditionnel. Le constat est simple : un logement loué 100 € la nuit ne sera pas proposé à 700 € par mois à l’année. Progressivement, la population permanente s’effrite, les familles quittent les centres-villes, et les commerces de proximité laissent place à des activités éphémères (location de vélos, foodtrucks, laveries automatiques, etc.).

Face à ces dérives, certaines communes ont mis en place quotas, obligations d’enregistrement, ou encore autorisations de changement d’usage pour encadrer la transformation des résidences principales en meublés touristiques. Toutefois, jusqu’à présent, la réglementation restait hétérogène et dépendante des choix locaux. La loi de finances 2025 et le projet de loi Le Meur changent désormais la donne à l’échelle nationale.

Ce que prévoit la loi de finances 2025
Le changement majeur concerne la fiscalité des meublés de tourisme non classés, jusqu’ici très avantageuse :

Abattement forfaitaire : réduit de 71 % à 50 %, y compris en zone tendue.

Plafond de recettes du régime micro-BIC : abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant).

Régime fiscal : aligné sur celui des locations meublées classiques.

L’objectif est clair : supprimer une niche fiscale qui favorisait la location courte durée au détriment du marché locatif traditionnel, et dissuader les multi-investisseurs de détourner des logements de l’offre permanente.

Le projet de loi Le Meur : vers un encadrement renforcé
Déposé au printemps 2025 par la députée Annaïg Le Meur, ce projet de loi vise à donner davantage de leviers aux collectivités locales pour prévenir les abus. Parmi les mesures annoncées :

Limitation du nombre de jours de location (y compris pour les résidences principales), à la discrétion des communes.

Déclaration obligatoire en mairie généralisée, assortie de sanctions renforcées en cas de fraude.

Compensation obligatoire (transformation ou création de logements) dans les zones les plus tendues, pour tout meublé hors résidence principale.

Création d’un observatoire national du logement touristique afin d’informer et de suivre les évolutions du marché.

Une réglementation à moduler selon les territoires
Si ces nouvelles règles répondent à une réelle nécessité dans les grandes villes et les zones tendues, leur application uniforme interroge ailleurs. Dans de nombreuses communes littorales, de montagne ou en zones rurales attractives, les résidences secondaires constituent la majorité du parc immobilier. Le tourisme, dans ces territoires, ne se limite pas à l’hôtellerie : la location meublée permet de maintenir une activité économique, d’accueillir une clientèle familiale et fidèle, et de valoriser un patrimoine difficile à louer à l’année.

Dans ces contextes, le logement touristique représente un atout, à condition d’être encadré et intégré à une politique globale de l’habitat.

Vers une régulation intelligente : le zonage différencié
L’enjeu majeur n’est donc pas d’opposer systématiquement logement et tourisme, mais de mettre en place des outils de régulation adaptés à chaque territoire. Un zonage reposant sur le rapport entre résidences principales et secondaires, croisé avec l’indicateur de tension locative, permettrait d’affiner les mesures : restreindre la location touristique là où elle pèse sur le marché, l’encourager là où elle dynamise l’économie locale.

La location de courte durée n’est ni un fléau, ni une solution miracle. Elle doit simplement trouver sa place, de façon équilibrée, dans l’écosystème du logement, en fonction des réalités et des besoins locaux.➡️ INFO83, toute l’info du Var https://www.info83.fr
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