L'immobilier Décrypté - Loueur Meublé Non Professionnel

Aujourd'hui, nous allons parler de la fiscalité locative…


En effet, lorsque vous faites le choix d’investir dans l’immobilier, plusieurs types de location s’offrent à vous : location nue, location meublée.


Aujourd'hui, faisons un focus sur la location meublée, plus communément appelée LMNP (loueur meublé non professionnel).


C’est à ce jour une "niche fiscale" intéressante, à condition de choisir la bonne formule.


En effet, deux possibilités s'offrent à vous. Beaucoup de personnes pensent faire le bon choix en optant pour le LMNP avec une déclaration au régime micro-BIC et donc un abattement de 50%, ce qui n'a pas grand sens, car l'intérêt principal est de faire une déclaration au réel pour ne pas payer d'imposition sur vos revenus locatifs.


Pour louer en meublé, vous devez respecter plusieurs impératifs. Le premier et le plus logique est de meubler l’appartement. Pas besoin de grand-chose, mais globalement, il faut que les locataires arrivent et puissent vivre dans le bien sans rien rajouter, donc lit, draps, couverts, etc.


La seconde, c'est de s’inscrire au registre des entreprises auprès du greffe, ensuite trouver un comptable qui gérera vos actifs et passifs et surtout vos déclarations d’impôts, parce que vous faites une déclaration au réel.


Concernant cette comptabilité, comme les autres fiscalités, vous allez pouvoir, dans votre balance comptable, incorporer toutes vos charges : travaux, ameublement, taxe foncière, une partie des charges de copropriété, les intérêts de votre prêt immobilier, vos assurances et bien d’autres. L’objectif est que vos charges viennent en déduction des loyers perçus afin d’avoir un résultat le plus bas possible.


Et c’est maintenant que cette fiscalité prend tout son sens, en effet le comptable va calculer ce qu’on appelle l’amortissement de votre bien.


Attention, rien à voir avec l’amortissement de votre prêt, c’est une donnée purement comptable qui a pour principe de donner une valeur à la dépréciation comptable de votre bien.


Je m'explique, le comptable va déterminer, en fonction du prix de votre bien, une valeur ainsi qu'une durée d'amortissement.


Pour illustrer mes propos, le comptable détermine par exemple 100 000 €, qu'il va déprécier sur 25 ans, soit 4 000 € par an.


On dit donc que votre bien va perdre 4 000 € de sa valeur chaque année pendant 25 ans. Ce montant-là va être placé dans la colonne charges de votre comptabilité, ce qui va venir alourdir fortement le montant de celle-ci.


Tout cela va impacter votre résultat. À ce moment-là, vous ne faites plus de bénéfice et l'impôt est calculé sur le résultat donc si vous me suivez, 0 €.


On est d’accord que c’est purement comptable, je vous rassure : dans 25 ans votre bien aura toujours une valeur…


Voilà pourquoi la fiscalité LMNP est intéressante, car vous avez la possibilité de ne pas payer d'impôts sur votre investissement !