Compromis de vente : les pièges à éviter

La signature du compromis de vente est une étape à ne surtout pas négliger. C’est dans ce document que vont apparaître de nombreuses informations très importantes. Si vous n’avez pas prévu les précisions ou les clauses nécessaires, vous risquez de perdre gros. Prêtez bien attention aux 4 points que nous allons voir ensemble aujourd’hui pour ne commettre aucune erreur.

Le prix de vente net vendeur :
Le prix de vente, c’est évidemment la notion la plus importante pour vous ! Et pour éviter tout litige au moment de la signature du compromis, il est préférable de toujours procéder par écrit. Déjà ça engage les parties dans leur démarche de vendre ou d’acheter. Ensuite, ça sécurise tout le monde, aussi bien le vendeur que l’acheteur.
Si vous passez par un agent immobilier, il sera également mentionné le montant de ses honoraires.
Le prix de vente comprend également les éventuels biens mobiliers laissés par le vendeur.
A noter que le calcul des frais de notaire se fait HORS MOBILIER. C’est à dire que si vous êtes acheteur, vous pouvez demander que les biens mobiliers soient listés, qu’il s’agisse d’une hotte, d’une plaque de cuisson, d’un réfrigérateur, un lave vaisselle ou un canapé. Vous économiserez 7 à 8% de ce montant sur vos frais de notaire.
Attention toutefois, il est possible que certaines banques ne veuillent pas financer ce mobilier et vous demande de mettre la somme équivalente en apport personnel. Pensez donc à demander à votre banquier, avant la signature du compromis, s’il finance aussi le mobilier.

Le détail du bien :
Outre le mobilier, il est important de bien décrire le bien dans le compromis. Ça peut sembler bête, mais quand vous achetez un appartement avec une ou deux places de parking, il faut que ce soit précisé. Sinon, si vous êtes acquéreur, vous risquez d’acheter un appartement sans place de parking.
J’en profite pour vous rappeler l’importance d’avoir votre notaire. Ne prenez jamais le même notaire que le vendeur ou l’acquéreur. Même si l’agent immobilier vous explique de long en large que c’est mieux d’avoir un seul notaire. NE FAITES JAMAIS CETTE ERREUR ! Le notaire vous représente, vous et vos intérêts. Je vais vous raconter une histoire vraie qu’a vécu une de mes clientes quand j’étais courtier en crédit immobilier. Elle a fait confiance au vendeur qui lui a proposé de prendre son notaire à lui pour gagner en temps et en simplicité. Le vendeur semblait très honnête, elle a accepté. Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, elle récupère les clés et s’empresse de retourner voir son nouveau “chez elle”. Et là, surprise, il n’y avait plus aucun radiateur… Elle a rappelé le vendeur qui ne répondait pas. Puis le notaire pour lui dire que ça n’allait pas. Le notaire lui a répondu textuellement qu’il ne pouvait pas l’aider puisqu’il représentait avant tout son client. La morale de cette histoire n’est pas que vous devez écrire sur le compromis le nombre de radiateurs présents mais que vous devez absolument avoir votre notaire qui sera là pour vous défendre en cas de litige et identifier d’éventuelles anomalies. Ça ne coûte absolument rien de plus que vous ayez chacun votre notaire. Les frais sont partagés.

La date butoire :
Sur les compromis de vente, le notaire prévoit généralement un délai de 3 mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique. Ce délai sert à réaliser tous les diagnostics manquants, les différentes démarches administratives, ça laisse le temps à la banque de mettre en place le crédit le cas échéant, etc…
Mais si l’acquéreur paye comptant, sans crédit, le délai peut être ramené à 45 jours environ.
De la même manière, vous pouvez demander une date butoire de signature à 6 mois si, par exemple, vous êtes en train de vendre votre bien actuel et que vous voulez éviter le prêt relais. A noter qu’une date butoire n’est pas une date définitive, vous pouvez très bien réduire le délai à 3 ou 4 mois par exemple si vous arrivez à vendre rapidement et que toutes les parties sont d’accord pour signer plus tôt.

les conditions suspensives :
Dernier point qui est sûrement le plus important. Les conditions suspensives. Une condition suspensive c’est quoi ? C’est une condition qui suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu.
L’exemple le plus classique est la condition suspensive d’obtention de prêt pour l’acquéreur. Ce qui signifie que l’acquisition du bien ne pourra se faire qu’à condition que l'acquéreur obtienne son financement.
Mais vous pouvez mettre d’autres conditions suspensives :
Comme nous venons de le voir, il peut s’agir de la vente de votre bien actuel pour éviter le prêt relais. Cette condition suspensive est plus facile à faire accepter si vous avez déjà un compromis signé sur votre bien et que vous attendez que votre acquéreur ait son accord de prêt.
Il peut également s’agir de la réalisation de travaux par le vendeur, comme des travaux de mise aux normes par exemple.