⚠️ Attention au passage en LMP au départ à la RETRAITE: Tout ce qu'il faut savoir !

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Beaucoup de personnes passent automatiquement du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur meublé professionnel (LMP) au moment de leur retraite, en raison d’une baisse de revenus d’activité. Pour rester LMNP, les recettes locatives meublées brutes doivent être inférieures à 23 000 € ou aux autres revenus du foyer fiscal. Or, à la retraite, les revenus baissent, ce qui peut inverser ce rapport.

Passer en LMP entraîne des changements majeurs : les prélèvements sociaux (17,2 %) sont remplacés par des cotisations sociales, généralement plus élevées, calculées sur le résultat net (recettes - charges - amortissements). Ce résultat est soumis à des cotisations minimales, environ 1 208 € même en cas de déficit, et à un taux effectif variable : plus le résultat est faible, plus le taux est élevé, avec une moyenne autour de 30 à 38 %.

En matière d'impôt sur le revenu, rien ne change : le résultat est ajouté aux autres revenus et imposé selon la tranche marginale. Toutefois, en cas de vente, la fiscalité évolue : en LMP, la plus-value est traitée selon le régime des professionnels, avec deux composantes. La plus-value de long terme peut être totalement exonérée après cinq ans d’activité professionnelle et si le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 € en moyenne. La plus-value de court terme, liée aux amortissements, est soumise aux cotisations sociales, mais reste exonérée d’impôt sur le revenu. Ces cotisations sont déductibles, ce qui peut ramener le résultat imposable à zéro.

Il est difficile d’éviter ce passage en LMP, sauf à limiter les loyers, ce qui est plus faisable avec de la location saisonnière, mais attention à l’abus de droit fiscal. L’essentiel est d’anticiper, d’ajuster sa stratégie patrimoniale et éventuellement de patienter cinq ans après le passage en LMP avant de vendre pour bénéficier des exonérations.

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