Qu'est ce que le métier de promoteur immobilier ? - Chronique du mardi 22 décembre 2020

Olivier : Aujourd’hui nous allons parler
“Immobilier” et plus précisément “promotion immobilière ”. Avec notre invité,

Bonjour Jean Sébastien Maury, vous êtes directeur commercial vente externe chez LP Promotion,

Nous habitons tous un logement, chaque particulier touche donc du doigt l’immobilier. Qu’y a-t-il derrière la construction d’un appartement, Qu’est-ce que c’est un promoteur immobilier ?

Jean-Sébastien :
Un promoteur immobilier, c’est un opérateur qui va gérer tous les éléments de la construction d’un logement. Pour simplifier, c’est la combinaison de trois métiers :
• Trouver un terrain
• Monter un projet (le financer) et le construire
• Vendre les logements.

Stéphane Molère :
Une promotion immobilière est un processus complexe qui nécessite beaucoup de compétences, de temps et de capitaux propres pour sécuriser les acquéreurs.
Rendez-vous compte qu’entre le moment où vous rencontrez le vendeur d’un terrain pour la première fois, et la remise des clés d’un appartement neuf, il se sera écoulé jusqu’à 5 ans !

Olivier :
Effectivement, déjà que faire construire sa propre maison peut s’avérer être une épreuve, on imagine pour un immeuble.
Concrètement, Jean-Sébastien, pouvez-vous nous décrire le processus ?

Jean-Sébastien :
En premier lieu, une équipe de prospecteur foncier travaille à trouver des terrains.
Ces terrains doivent être constructible, correspondre à des critères d’emplacement précis et respecter une taille qui permette la viabilité économique d’un projet.
Ainsi, un terrain trop petit ne permettra pas de rentabiliser l’opération pour un promoteur.

Olivier
Ok, on a trouvé le terrain, et ensuite ?

Jean-Sébastien
Ensuite on prépare un pré projet avec les équipes de montage, on vérifie qu’il soit réalisable auprès des services d’urbanisme, et que le rapport qualité d’emplacement / prix de vente potentiel soit suffisamment bon pour le service commercial.

Stéphane :
Oui, Olivier, c’est bien de trouver un terrain et un projet, mais si les prix ne permettent pas une rentabilité cohérente, l’investisseur ne souhaitera pas se positionner.

Jean-Sébastien :
C’est un équilibre à trouver pour satisfaire toutes les parties prenantes : de l’accédant à la propriété, à l’investisseur.
D’autant que ne l’oubliez pas, cet appartement se vendu sur plan.
Tout cela est très immatériel pour l’acquéreur.

Olivier :
Je ne comprends pas très bien, mais pourquoi ne pas vendre ces appartements construits, tout le monde serait content ?

Jean-Sébastien
C’est une excellente remarque, si l’on se positionne du côté de l’acquéreur,
Mais irréalisable économiquement car cela nécessiterait une mobilisation trop importante de fonds propres.

En réalité, une fois l’apport amené, c’est bien la vente des appartements qui permet de financer la construction.
Les premiers appartements vendus permettent donc de payer l’ensemble des charges fixes du projet,
Et les derniers constituent la marge.
Olivier :
Comme toujours, ça a l’air simple au départ, et finalement, il est important de savoir s’entourer de bons professionnels pour éviter les surprises.

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