Quelle stratégie immobilière adopter en cette rentrée ? Acheter, vendre, attendre?

Quelle stratégie immobilière adopter en cette rentrée 2022 ?

Augmentation des taux de crédit immobilier, taux d’usure qui bloquent parfois les investisseurs, les menaces pèsent sur l’immobilier et cette situation semble s’installer dans le temps, faut-il continuer à acheter ? Attendre ? Vendre ?
Raphaël Oziel Fondateur de la Boutique des Placements va nous apporter son décryptage

Raphaël quel est l’impact des taux de crédit sur les investisseurs immobiliers ?

Il y a un 1 an Guillaume, un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans était au taux de 1%,
Ma mensualité était de 450 euros / mois
Ce taux a doublé aujourd’hui puisqu'on est à 2% en moyenne. Ma mensualité passe à 500 euros. Ça me coute 50 euros en plus par mois. (50 * 12 * 20 = + 12 000 euros en plus)
Pour l’instant mon pouvoir d’achat immobilier se dégrade de 10%.

 Scénario 1: Raphaël si les taux de crédit continuent de monter et les prix de l’immobilier ne baissent pas ?

Avec des taux à 3% l’impact serait de plus 50 euros soit 550 euros de mensualité et si les taux passent à 4% à 600 euros de mensualité bancaire.
 Des conditions qui continueraient donc de se dégrader…puisque mon crédit me couterait plus cher et des prix stables, c’est le scénario le plus défavorable pour les investisseurs.

Quel est le conseil Raphaël ?
Bien investir c’est savoir VENDRE, Je veux envoyer un message aux vendeurs potentiels si vous avez l’opportunité d’arbitrer, je vous recommande de le faire, car la situation des investisseurs tant à se fragiliser dans la durée. UN TIEN VAUT MIEUX QUE 2 TU L’AURAS
Rappel pour ceux qui souhaitent vendre leur résidence principale exonération d’impôt sur la plus value.
Investissement locatif, fiscalité de 19% + prélèvements sociaux mais abattements pour durée de détention dès la 6ème année. Exonération à 22 ans et totale à 30 ans.

 Scénario 2 Les taux de crédit continuent de monter mais permettent une baisse de 10% des prix de l’immobilier

Raphaël est ce que les investisseurs pourraient y trouver leur compte ?
S’il y a une baisse de 10% des prix de l’immobilier avec des taux d’emprunts à 3%
AUCUN IMPACT pour l’investisseur bonnet blanc et blanc bonnet une mensualité autour de 500 euros / mois. Ça se compense.

Par contre si les taux passent à 4% toujours avec une baisse de 10% du prix de l’immobilier, la ça vous coutera encore plus cher 90 000 euros d’emprunt sur 20 ans me couteront 545 e/ mois à ce taux VS 500 euros actuellement.

Quels sont ceux qui peuvent tourner la situation à leur avantage ?
 Les investisseurs les plus fortunés, ceux qui achètent cash. Eux en négociant un prix à la baisse peuvent « profiter » de la situation.

Et du côté de l’investissement locatif quel est l’impact du fait des intérêts qui sont déductibles??
 Ils sont moins impactés par la hausse des taux puisqu’ils peuvent utiliser les intérêts de la banque comme outil de défiscalisation..
En investissement locatif en SCPI par exemple le cout de mon crédit est de 25 euros plus cher qu’avant. VS 50 euros pour la résidence principale et la résidence secondaire.

L’année dernière en SCPI, 100 000 euros sur 20 ans au taux de 2% ça me coutait 266 euros / mois tout compris (fiscalité incluse).
Actuellement avec des taux à 3% sur les SCPI ça me coute 291 euros / mois tout compris.
 Le conseil est donc de se tourner plus sur de l’investissement locatif, de plus les rendements pourraient augmenter si les prix commencent à baisser

 Scénario 3 Les taux de crédit continuent de monter mais permettent une baisse de 15% des prix de l’immobilier

Si les taux grimpent à 3% avec une baisse de 15% des prix de l'immobilier, la mensualité passerait à 470 e / mois donc ce serait plus avantageux qu'aujourd'hui.
Par contre si les taux passent à 4% malgré une baisse de 15% des prix de l'immobilier cela vous contera plus cher.

--Avec des taux à 4% il faudrait une baisse des prix de l’immobilier de prèt de 18% pour s’y retrouver.
Pour conclure sur une note positive, la baisse des prix de l’immobilier entrainera des rendements plus attractifs pour de l’investissement locatif. J’achète moins chère avec des revenus équivalents, ma rentabilité remonte.

On peut dire aussi qu'il faut garder en tête que quand sur de la RP mon effort d'épargne augemente de 50 euros, il est deux fois plus faible en investissement locatif du fait de la déductibilité des intérêts du crédit.

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