Les différents types de crédits immobiliers, comment choisir celui qu’il vous faut ?

Bonjour, c’est Sébastien, d’immobilier simplement.
On se retrouve aujourd’hui dans ce 4eme épisode de la série “comprendre votre banquier” pour parler des différents type de crédit et leur fonctionnement afin de vous aider à faire le bon choix.


Avant de détailler les différents types de crédits immobiliers, il faut savoir que les crédits peuvent être à taux fixe ou variable.

Le taux fixe est déterminé contractuellement dans l’offre de prêt (voir vidéo précédente). Il reste le même toute la durée du crédit. La mensualité est connue à l’avance. Ce type de taux est surtout intéressant quand les indices qui le fixent sont bas.

Le taux variable peut, comme son nom l’indique, évoluer, à la hausse ou à la baisse. A la souscription du crédit, le taux variable est généralement plus faible qu’un taux fixe. Il subit les aléas des marchés et peut connaître des variations très importantes en quelques mois seulement. Ce type de taux est à privilégier lorsque les taux fixes sont élevés.

Le variable “capé” est un mixe entre le taux variable et le taux fixe. C’est un taux qui peut varier mais avec une limite maximum à la hausse ou à la baisse. Vous trouverez des taux variables capé + ou - 1 ou + ou - 2. Avec un taux capé 2 par exemple, la variation de votre taux ne peut pas être de plus de 2% à la hausse ou à la baisse par rapport au taux de la souscription. Si vous avez signé une offre de prêt avec un taux à 4,5% capé 2, il peut baisser à 2,5% au minimum et monter à 6,5% au maximum.

Pour les crédits à taux variable, votre mensualité peut suivre l’évolution du taux, dans ce cas la durée du crédit reste celle prévue initialement. Il est aussi possible d’opter une mensualité fixe, dans ce cas c’est la durée qui varie en fonction de l’évolution du taux. Attention toutefois avec cette option en cas de hausse des taux, avec certaines banques, la variation de la durée est plafonnée. Une fois que vous avez atteint la durée maximum possible, c’est la mensualité qui augmente.

Ces différents types de taux peuvent s’appliquer à tous les crédits, qu’ils soient amortissables ou in fine.

Le crédit amortissable

Le crédit amortissable est le plus répandu en France. Il s’agit d’une somme empruntée pour laquelle vous allez rembourser tous les mois un montant calculé sur la durée d’emprunt. Le montant remboursé tous les mois, ou mensualité, comprend une part du capital emprunté, un montant d’intérêt. L’assurance quant à elle s'ajoute à la mensualité. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Le capital restant dû est le montant qu’il vous reste encore à rembourser après chaque mensualité. Avec ce calcul, le montant des intérêts réduit au fur et à mesure que le capital restant dû diminue également. Avec le crédit amortissable, le montant des intérêts est plus important en début de crédit. Plus le temps passe, plus vous remboursez de capital (la somme empruntée) et plus le montant des intérêts réduit.

Le prêt amortissable peut être à “palier”. C’est un prêt dont le montant des mensualités varie à la hausse ou à la baisse à une date donnée. Par exemple, vous remboursez 300€ par mois pendant 5 ans puis 500€ par mois les 15 années suivantes. A quoi ça sert ? Ça sert principalement à imbriquer 2 prêts d’une durée différente. Ce type de montage à 2 prêts permet notamment de faire un LISSAGE, c’est-à-dire dire d’avoir une mensualité au globale qui reste la même tout au long du prêt.

Le crédit amortissable peut également bénéficier d’un différé d’amortissement. Le différé correspond à la période suivant le déblocage partiel ou total du prêt pendant laquelle vous ne remboursez pas le prêt. On parle de différé partiel lorsque pendant cette période vous payez les intérêts sur les sommes débloquées et de différé total lorsque le montant des intérêts calculés sur la période est ajouté au montant emprunté. L’assurance reste à payer généralement dès l'acceptation de l’offre de prêt. Le différé est utilisé lorsqu’il y a des travaux à financer.

Le crédit amortissable est recommandé dans le cadre de l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Il peut également être utilisé pour un investissement locatif, mais il en existe un autre qui peut être plus intéressant pour ce type d’investissement en particulier si vous cherchez à optimiser votre investissement fiscalement.

Le crédit IN FINE

La particularité de ce type de crédit est que vous remboursez la somme empruntée en une seule fois, à la fin de la durée du crédit. Chaque mois, vous remboursez uniquement des intérêts. La mensualité est donc plus faible qu’avec un crédit immobilier amortissable puisque vous ne remboursez pas le capital emprunté tous les mois. Le calcul est simple, il suffit d’appliquer votre taux annuel de crédit sur la somme empruntée (qui reste la même pendant toute la durée du prêt) et de diviser le résultat par...