IFI sur l'immobilier d'entreprise : conditions d'exonération. Synthèse

????L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et son impact sur l’immobilier d’entreprise.

1️⃣ Présentation de l’IFI et des Biens Imposables

L’IFI concerne les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle.
Seuil d’imposition : À partir de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier.
Territorialité : S’applique aux résidents fiscaux français et parfois aux non-résidents.
Démembrement : En principe, l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la pleine propriété.

2️⃣ Exonérations Possibles

✅ Biens exonérés de l’IFI :
Immobilier professionnel si :
L’immeuble appartient à une entreprise qui l’utilise pour son activité.
Le contribuable y exerce une fonction de direction effective et perçoit une rémunération significative.

✅ Cas spécifiques :
Holding animatrice détenant un immeuble utilisé pour l’activité opérationnelle.
Immeuble détenu par une société civile et loué à une société opérationnelle.
Patrimoine immobilier détenu en direct, mais affecté à une entreprise considérée comme un bien professionnel.

3️⃣ Conditions pour Exonérer un Immeuble d’Entreprise

???? Si la société est à l’impôt sur les sociétés (IS), le chef d’entreprise doit remplir 3 critères :
Détenir au moins 25 % des droits de vote.
Exercer une fonction de direction effective.
Percevoir une rémunération couvrant 50 % de ses revenus professionnels.

???? Différents montages patrimoniaux analysés :
Cas de détention directe ou via une SCI.
Effet des contrats d’assurance-vie et des SCPI sur l’IFI.
Optimisation fiscale via le crédit-bail immobilier.

4️⃣ Exemples Pratiques et Calcul de l’Exonération
Exonération possible en proportion de la participation détenue dans la société opérationnelle.
Exemple concret : Un redevable possédant 50 % de l’entreprise et 100 % de l’immobilier est exonéré d’IFI à hauteur de 50 % de la valeur du bien.

5️⃣ Conclusion et Conseils
???? L’immobilier d’entreprise peut être totalement ou partiellement exonéré de l’IFI sous conditions.
???? L’utilisation de structures comme les SCI et holdings doit être bien pensée pour éviter la requalification fiscale.
???? Il est essentiel de vérifier la réelle affectation des biens immobiliers pour éviter une taxation excessive.

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▬▬▬▬▬▬ Moments clés de la vidéo :

00:00:00 - Introduction : Présentation de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et son impact sur l’immobilier d’entreprise.
00:00:18 - Personnes et biens imposables : Qui est concerné par l’IFI ? Quels biens sont soumis à cet impôt ?
00:00:35 - Seuils d’imposition : Explication du seuil d’1,3 million d’euros et des modalités de taxation.
00:00:55 - Règles de territorialité : Imposition des résidents et non-résidents en France.
00:01:16 - Cas du démembrement de propriété : Qui paie l’IFI en cas de démembrement (usufruit/nue-propriété) ?
00:01:45 - Exonération de l’IFI pour l’immobilier professionnel : Conditions pour qu’un bien immobilier soit exonéré.
00:02:24 - Immobilier détenu par une société : Exonération si l’immeuble appartient à une société l’utilisant pour son activité.
00:03:09 - Conditions pour exonérer un bien immobilier d’entreprise :

Le chef d’entreprise doit détenir au moins 25 % des droits de vote.
Il doit exercer une fonction de direction effective.
Sa rémunération doit représenter plus de 50 % de ses revenus professionnels.

00:04:10 - Exemples d’exonération : Cas pratiques d’exonération via holdings et SCI.
00:05:55 - Patrimoine privé et affectation professionnelle : Comment un bien privé peut être exonéré s’il est utilisé pour une activité.
00:07:00 - Calcul de l’exonération :

Si un chef d’entreprise détient 50 % de l’entreprise et 100 % de l’immobilier, il est exonéré d’IFI à hauteur de 50 %.

00:08:00 - Conclusion et conseils : Stratégies pour optimiser la fiscalité de l’immobilier d’entreprise et éviter la requalification fiscale.

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