Comment investir dans l'immobilier en 2023

#immobilier #investisseur #investir #lmnp #lmp #impôts #LCD #LLD

Investir dans l’immobilier en 2023 :
- Quelles sont les clefs de décision pour choisir entre une location vide ou meublée.
- Les régimes fiscaux de l’immobilier locatif.
- La cotisation foncière des entreprises – la CFE
- La taxe d’habitation
- Les amortissements (principes)
- Les particularités de la location courte durée – la LCD
- La fiscalité de la plus-value d’un bien immobilier.
- Comment quitter le régime de la location meublé pour tous ses biens ou pour un seul bien.

Avant de choisir entre une location vide ou meublée, il faut comprendre la demande locative de la ville dans laquelle vous allez investir.
Selon que vous louez un bien vide ou meublé, vos revenus ne seront pas placés pas la même catégorie par l’administration fiscale.

Lorsqu’un bien est loué vide, les revenus sont des revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition si vous exploitez votre bien en nom propre:
1. Le régime micro-foncier.
2. Le régime réel.

Tandis que lorsque vous louez un bien meublé, l’administration fiscale qualifie les revenus tirés de ce bien, de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe alors, trois régimes d’imposition :
1. Le micro-BIC
2. Le régime réel simplifié
3. Et le régime professionnel.

Jusqu’à 72 600€ de loyers par an, vous avez la possibilité de relever du régime micro-BIC. Votre bénéfice imposable est alors calculé en appliquant un abattement de 50% aux loyers déclarés. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la moitié de ce que vous avez encaissé. Le revers de la médaille ? Quel que soit le niveau de vos charges, vous dégagez toujours un bénéfice imposable. Le régime micro BIC est l’imposition la plus simple pour les investisseurs en meublé non professionnel, aucun comptable n’est nécessaire si l’on choisit ce régime fiscal. Seuls 50% des loyers perçus par le loueur meublé seront imposés par deux impôts :
1. Les prélèvements sociaux à 17,2% (CSG/CRDS)
2. L’impôt sur le revenu en fonction de votre TMI (0/11/30/41/45%)

Vous pouvez opter pour le « régime-réel ». Cette option est ouverte à tous les loueurs en meublé, y compris les loueurs non professionnels. Ce régime peut être non professionnel si vos recettes sont inférieures à 23 000€ ou si elles sont inférieures à vos autres revenus d’activité. Ce régime porte l’acronyme LMNP.
Sinon, vous serez soumis au régime réel professionnel qu’on appelle LMP.

Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges, y compris les frais d’acquisition la première année, mais surtout et c’est là le véritable intérêt de l’imposition dans la catégorie des BIC, d’amortir le logement et les meubles, comme le ferait une entreprise.

L’amortissement d’un bien est la constatation comptable de sa perte de valeur au cours du temps due à son usure. On considère ainsi qu’un bien aura perdu la totalité de sa valeur à la fin de sa durée d’utilisation. Cela signifie que même si votre bien prend de la valeur, comptablement il en perd. En contrepartie, cela va entraîner une augmentation de la plus-value.
L’amortissement comptable est donc une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie et un gain fiscal : Une charge déductible fiscalement, mais non décaissée par l’exploitant de la location meublée.
Dans l’immobilier, l’amortissement est utilisé pour les régimes fiscaux suivants :
• LNMP
• LMP
• SCI à l’IS

Vous pouvez aussi choisir d’exploiter votre bien immobilier dans le cadre d’une société. Dans ce cas, vous aurez deux types de structure fiscale : la société translucide appelée société soumise à l’impôt sur le revenu ou la société opaque qui elle, est soumise à l’impôt sur les sociétés. En location meublé, on choisit généralement l’option à l’IS.
La location nue relève de la fiscalité des revenus fonciers et le propriétaire est soumis à l’impôt sur le revenu.